Günümüzde birçok kişi, ev sahibi-kiracı ilişkisinin karmaşıklığına dair bilgi sahibi olmak istiyor. Bu noktada, kira hukuku konusu oldukça önemlidir. Kiracılar, haklarını bilmeli ve bu hakları korumak için gerekli adımları atmalıdır. İşte kira hukukuyla ilgili merak edilen temel bilgiler.
Kira Hukuku Nedir?
Kira hukuku, bir mülkün kiralanması sırasında ev sahibi-kiracı arasında oluşan hakları, yükümlülükleri ve uyuşmazlıkları düzenleyen bir hukuk dalıdır. Türkiye’de kira hukukuna ilişkin temel düzenlemeler özellikle Türk Borçlar Kanunu’nun ‘Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları’ başlıklı bölümü kapsamında yer alır.
Kiracı Hakları Nelerdir?
Kiracıların çeşitli hakları ve yükümlülükleri vardır, bu haklar ve yükümlülükler, kira sözleşmesi süresince devam etmelidir. Kiracı hakları arasında şunlar vardır:
- Mülkün Güvenliği: Kiracılar, kiraladıkları mülkün güvenli ve sağlıklı bir ortamda olmasını bekleyebilirler. Ev sahibi, bu koşulları sağlamakla yükümlüdür.
- Kira Bedelini Belirlemek: Kira bedeli, taraflar arasındaki şartlara uygun olarak belirlenir. Anlaşmazlık durumunda ise mahkeme tarafından belirlenir.
- Mülkün Kullanımı: Kiracılar, kiralanan mülkü belirlenen şekilde kullanma hakkına sahiptirler. Ancak, bu kullanımın sözleşmeye aykırı olmaması önemlidir.
Kira Sözleşmesi Nedir ve Nasıl Yapılır?
Kira Sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu m. 299’da “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmıştır.
Kira sözleşmesinin esasen yazılı olarak yapılma şartı yoktur fakat yazılı olarak yapılması hem ispatlanabilirlik hem de tarafların haklarının korunabilmesi adına daha yararlı olacaktır. Sözleşme süresi, kira bedeli, ödeme şartları gibi konuların net bir şekilde belirlenmesi önemlidir.
Kiracıların Bilmesi Gereken Hukuki Terimler:
- Depozito: Kiracı, mülkü teslim aldığında ev sahibine bir depozito öder. Bu depozito, mülkün teslim edildiği duruma göre iade edilir veya belirli durumlar karşısında kullanılır.
- Kira Artışı: Kira sözleşmelerinde, her yeni kira döneminin başladığı tarihte, bir defaya mahsus, sözleşme ile belirlenen artış oranında artırılabilir. Ancak, bu artışlar yasal sınırlar içinde olmalıdır.
- Sözleşme Feshi: Tarafların anlaşmazlıkları veya belirlenen şartlara uyulmaması durumunda, sözleşme feshedilebilir. Ancak, bu süreç yasal prosedürlere uygun olarak gerçekleştirilmelidir.
- TBK m. 347’ye göre,“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.”
- Bu fesih bildiriminin yazılı olarak yapılması gerekir.(TBK m.348) ancak aile konutu olarak kullanılan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.(TBK m.349)
Kiracıyı Nasıl Tahliye Edebilirim?
Kiracıyı tahliye etmek için, kiracının tahliyesine ilişkin bir haklı sebebiniz olması gerekir. Kiracının tahliyesine ilişkin haklı sebepler şunlardır:
- Kiracının kirayı ödememesi
- Kiracının kiralananı tahrip etmesi veya kullanmaması
- Kiracının kiralananı başka amaçla kullanmaya başlaması
- Kiracının kiralananı fuhuş veya suç işlemek için kullanması
- Kiracının kiralananı kira sözleşmesine aykırı şekilde kullanması
- Ev sahibinin veya ailesinin ihtiyacının olması
- Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımının gerekmesi
Kiracınızı tahliye etmek için, öncelikle ona bir ihtarname göndermeniz gerekir. İhtarnamede, kiracının tahliyesine ilişkin haklı sebebinizi ve kiracıya tahliye için tanıdığınız süreyi belirtmeniz gerekir. Kiracı, ihtarnamede belirtilen süre içinde tahliye etmezse, kiracıyı tahliye etmek için dava açabilirsiniz.
Kira Parasını Nasıl Arttırabilirim?
Kira bedelini yükseltmek için, kira sözleşmenizdeki kira artış oranını göz önünde bulundurmanız gerekir. Kira sözleşmesinde kira artış oranı belirtilmemişse, Türk Borçlar Kanunu 344. Madde hükmü uygulanır. Bu hükme göre: “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.” Görüldüğü üzere Kanun, Kira artışlarında bir üst sınır oluşturmuştur.
Kiracı devam eden kira sözleşmesi için, 5 yılın sonunda kira bedelinin artırılması talebine itiraz ederse, kira parasını artırabilmek için kira tespit davası açılması gerekir. Yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Ev Sahibinin Evi Satması Durumunda Kiracı Çıkmak Zorunda Mıdır?
Ev sahibinin evi satması durumunda, kiracı doğrudan tahliye edilmez. Yeni ev sahibi eski kiracı ile kira sözleşmesini yenileme hakkına sahiptir.
Ancak, yeni ev sahibi, kiralananı kendisi veya yakını için kullanacaksa, kiracıyı tahliye etme yetkisine sahiptir. Bu durumda, kiracı, tahliye edilmeden en az 6 ay önceden yazılı olarak bilgilendirilmelidir.
TBK m. 351 e göre, “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.”
Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Zorunlu Arabuluculuk Süreci Nasıl İlerliyor?
Kira uyuşmazlıklarında dava şartı zorunlu arabuluculuk süreci, 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Bu tarihten itibaren, kira uyuşmazlığı yaşayan taraflar, arabulucuya başvurmak zorundadır.
Arabuluculuk görüşmeleri, tarafların karşılıklı anlaşmaları ile sonuçlanırsa, bu anlaşma bir tutanakla belgelenir. Tarafların anlaşamamaları ile sonuçlanırsa, yine bir tutanak düzenlenir ve bu tutanakla birlikte bir dava açılabilir. Ancak, dava açmadan önce muhakkak arabuluculuk sürecini tamamlamaları gerekir. Aksi halde dava reddedilir.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir? Geçerli Bir Tahliye Taahhütnamesi Nasıl Olmalıdır?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltmayı üstelendiği sözleşmedir.
Geçerli bir tahliye taahhütnamesi, yazılı olarak hazırlanmalı ve kiracı tarafından imzalanmış olmalıdır. Tahliye taahhütnamesi muhakkak kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten sonraki bir tarihte düzenlenmiş olmalıdır.
Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarmak İçin Hangi Prosedürü İzlemelidir?
Yeni ev sahibi, kiracıyı çıkarmak için aşağıdaki prosedürü izlemelidir:
- Öncelikle, taşınmazı edindiği tarihten 1 ay içerisinde kiracıya bir ihtarname göndermelidir. İhtarnamede, kiracının tahliyesine ilişkin haklı sebebini belirtmelidir.
- 6 aylık süre sonunda, kiracının ihtarnameye rağmen çıkmaması durumunda, tahliye etmek için dava açmalıdır.
Dava açarken, kiracının tahliyesine ilişkin haklı sebebini ve kiracıya tanıdığı süreyi belirtmelidir. Ayrıca, kira sözleşmesini de dava dilekçesine eklemelidir. Mahkeme, kiracının tahliyesine karar verirse, yeni ev sahibi, kiracıyı tahliye etmek için icra takibine başvurma hakkına sahiptir. İcra takibi sonucunda, kiracının tahliyesi sağlanır.